Za hranice českého rybníku: Jak investovat v Evropě, nepopálit se a porazit české nemovitost
Představte si dvě situace.
V té první kupujete garsonku v Praze nebo v Brně za cenu malého zámečku ve Francii. Měsíční nájem vám po odečtení poplatků nepokryje ani úroky na hypotéce a k tomu ještě trnete, kdy koruna kvůli inflaci ztratí část hodnoty.
V té druhé otevřete notebook a během pár kliknutí koupíte podíl v německém průmyslovém gigantu, apartmán u španělského moře nebo portfolio největších evropských firem.
Zní vám ta druhá varianta lákavě? Evropa je pro české investory obrovské hřiště s téměř neomezenými možnostmi. Než na něj ale vyběhnete, je dobré vědět, kde na vás číhá záludný faul , a kdy je naopak lepší zůstat doma.
3 důvody, proč vystoupit z českého rybníku
1. Konec sázení na jednu kartu
Pokud máte všechny úspory v korunách a v českých nemovitostech, vsázíte celý majetek na jedinou kartu. Jakmile česká ekonomika zažije otřes, trpí celé vaše portfolio. Část majetku v eurech funguje jako pojistka , když koruna oslabí, zahraniční investice v přepočtu naopak získávají na hodnotě.
2. Trhy, kde to doopravdy žije
Česká burza je milá, ale malá. Chcete-li investovat do technologií, zelené energie nebo globální logistiky, musíte za hranice. Německá burza (DAX) nebo celoevropský Euronext nabízejí obrovskou likviditu , cenné papíry tam nakoupíte i prodáte během vteřiny za férovou cenu.
3. Zákony, na které je spoleh
Velkou výhodou je, že přitom neopouštíte Evropskou unii. Platí tu stejná pravidla ochrany spotřebitele, bankovní vklady do 100 000 EUR (cca 2,5 mil. Kč) máte pojištěné stejně jako doma a nikdo vás nemůže znevýhodnit jen proto, že jste z Česka.
Česko vs. Evropa: srovnání realitních investic
Když Čech přemýšlí o investici, nemovitost v ČR je téměř automaticky volba číslo jedna , panuje pocit, že „doma je to nejbezpečnější". Jak si ale český trh vede ve srovnání se zbytkem Evropy?
| Kritérium | Nemovitosti v ČR (Praha, Brno, krajská města) | Rekreační EU (Španělsko, Chorvatsko) | Stabilní EU (Německo, Rakousko) |
|---|---|---|---|
| Vstupní cena za m² | ? Extrémně vysoká (často přes 120 000 Kč/m²) | ? Nízká až střední (60 000–100 000 Kč/m²) | ? Vysoká (Mnichov, Vídeň ještě dráž než ČR) |
| Hrubý výnos z nájmu | ? Nízký (obvykle 3–4,5 % ročně) | ? Vyšší v sezóně (6–9 % brutto) | ? Nízký (2,5–4 % ročně) |
| Dostupnost hypotéky | ? Snadná (známé prostředí, české banky) | ? Složitá (české banky nezastaví nemovitost v cizině) | ? Průměrná (přísné bonitní podmínky) |
| Právní jistota | ? Průměrná (soudy trvají déle) | ? Riziko (jazyková bariéra, specifika typu okupas) | ? Maximální (přísná pravidla a vynutitelnost) |
| Správa majetku | ? Bezproblémová (vyřešíte osobní návštěvou) | ? Náročná (agentura si účtuje 10–25 %) | ? Náročná (vysoké ceny lokálních služeb) |
Co z toho plyne?
Pokud jde o zisk z nájmu, v ČR kupujete drahé cihly s malým výnosem , čistý výnos v Praze či Brně po odečtení poplatků jen stěží dosáhne na 3 % ročně. Ve Španělsku nebo na pobřeží Baltu v Polsku dostanete za stejné peníze výrazně větší plochu a z letního pronájmu vytěžíte podstatně víc.
U hypotéky a pákového efektu naopak jasně vítězí Česko. České banky vás znají a rády vám půjčí na český byt. V cizině vám tuzemská banka nemovitost jako zástavu neuzná a zahraniční banky budou chtít 30–40 % hotovosti a náročnou administrativu k tomu.
Úskalí: na čem si nezkušení investoři nejčastěji vylámou zuby
Prodejci zahraničních nemovitostí a finančních produktů vám rádi ukážou krásné grafy. O třech pastech z praxe už se ale na prezentacích většinou mlčí.
1. Srážková daň, aneb když vám cizí stát sebere třetinu zisku
Koupíte akcie slavné německé firmy a těšíte se na dividendu. Jenže německý berňák si z ní rovnou strhne přes 26 %. A aby toho nebylo málo, český finanční úřad po vás bude chtít doložit, co jste kde zaplatili. Neoprávněně stržené peníze ze zahraničí sice lze získat zpět, ale papírování a poplatky za právníky často stojí víc než samotná daň.
Tip z praxe: Místo vyplácených dividend je u ETF fondů mnohem chytřejší volit tzv. akumulační fondy, ideálně registrované v Irsku. Ty dividendy automaticky reinvestují uvnitř fondu , peníze vám nechodí na účet, nemusíte řešit zahraniční daně a vaší investici navíc pomáhá složené úročení.
2. Past zvaná „apartmán u moře"
„Kupte si byt ve Španělsku, v létě tam pojedete vy a zbytek roku to pronajmete!" Zní to pohádkově. Realita správy na dálku ale bývá tvrdší:
- Místní správa si ukousne 10 až 25 % z každého nájmu.
- Mimo sezónu (listopad–duben) byt často zeje prázdnotou, ale poplatky za energie a údržbu platíte dál.
- Ve Španělsku navíc musíte počítat s fenoménem okupas – nelegálních nájemníků, které je podle tamních zákonů extrémně těžké vystěhovat.
3. Měnové houpačky
Investujete v eurech, ale rohlíky i hypotéku platíte v korunách. Pokud koruna vůči euru dlouhodobě posiluje, majetek v zahraničí sice nominálně roste, ale po přepočtu na koruny zjistíte, že jste fakticky na nule. S tímhle rizikem je potřeba u krátkodobějších investic vždy počítat.
Verdikt: kam poslat své peníze?
Zůstaňte u investic v ČR, pokud chcete mít majetek fyzicky pod kontrolou, plánujete využít hypotéku a sázíte hlavně na to, že cena české nemovitosti bude dál růst.
Zvolte zahraniční cenné papíry (ETF a akcie), pokud hledáte nejjednodušší, nejlevnější a nejlikvidnější cestu, jak diverzifikovat majetek do eur, aniž byste se vázali na fyzické nemovitosti a starosti s nájemníky.
Kupte nemovitost v EU, pokud v ČR nemovitost už máte, disponujete hotovostí a chcete diverzifikovat měnu (EUR) – nebo pokud danou lokaci plánujete sami pravidelně využívat jako druhý domov.
