Za hranice českého rybníku: Jak investovat v Evropě, nepopálit se a porazit české nemovitost

Nemovitost v Česku, nebo investice v zahraničí? Kam dnes poslat své peníze

Když Čech přemýšlí, kam uložit úspory, nemovitost v Česku je skoro automatická volba. Dává to smysl: byt vidíte, můžete si na něj sáhnout, a "doma je to nejbezpečnější" je pocit, který se těžko argumentuje pryč. Jenže tenhle pocit bezpečí něco stojí, a je dobré vědět, co přesně, než se rozhodnete, kam peníze vážně poslat.

Evropa je pro české investory obrovské hřiště s téměř neomezenými možnostmi, od podílu v německém průmyslovém gigantu přes apartmán u španělského moře až po portfolio největších evropských firem, to vše na pár kliknutí. Než na něj vyběhnete, stojí za to vědět, kde na vás číhá záludný faul, a kdy je naopak lepší zůstat doma.

Co si z článku odnést:

• Majetek jen v korunách a českých nemovitostech je sázka na jednu kartu — část v eurech funguje jako pojistka proti oslabení koruny.
• Byty v Praze a Brně dnes vynáší z nájmu zhruba 3,5–6 % ročně hrubého, u zahraničních akcií a ETF fondů je diverzifikace jednodušší a likvidnější.
• U zahraničních dividend hlídejte srážkovou daň (v Německu 26,375 %) — řešením jsou akumulační ETF fondy registrované v Irsku.
• Španělské "okupas" jsou reálné riziko, ale nová legislativa z roku 2025 zkrátila vystěhování z let na týdny — a týká se to jen zlomku nemovitostí.

3 důvody, proč vystoupit z českého rybníku

Konec sázení na jednu kartu. Pokud máte veškeré úspory v korunách a v českých nemovitostech, vsázíte celý majetek na jedinou kartu. Část majetku v eurech funguje jako pojistka: oslabí-li koruna, zahraniční investice v přepočtu naopak získávají na hodnotě.

Trhy, kde to doopravdy žije. Česká burza je malá. Chcete-li investovat do technologií, zelené energie nebo globální logistiky, musíte za hranice. Německá burza (DAX) nebo celoevropský Euronext nabízejí likviditu, se kterou se cenné papíry nakoupí i prodají během vteřiny.

Zákony, na které je spoleh. V rámci EU platí stejná pravidla ochrany spotřebitele a bankovní vklady do 100 000 EUR máte pojištěné stejně jako doma. Nikdo vás nemůže znevýhodnit jen proto, že jste z Česka.

Nemovitosti: Česko vs. zahraničí

Realita českého trhu je taková, že v Praze kupujete byt v průměru za 156 000 Kč/m², a hrubý výnos z pronájmu se pohybuje kolem 3,5–4,5 % v Praze a 4–6 % v Brně. Ve Španělsku je celostátní průměr zhruba 2 230 EUR/m², tedy asi 55 000 Kč, s hrubým výnosem kolem 6 % ročně, u turistických lokalit typu Costa del Sol i výrazně víc. Za stejné peníze tak dostanete výrazně větší plochu a z pronájmu obvykle vytěžíte víc, i po odečtení nákladů na správu.

U hypotéky a pákového efektu naopak jasně vítězí Česko. České banky vás znají a rády vám půjčí na český byt. V cizině vám tuzemská banka nemovitost jako zástavu neuzná, a zahraniční banky budou chtít 30–40 % hotovosti a náročnou administrativu k tomu.

ČR (Praha, Brno)

Vstupní cena kolem 156 000 Kč/m² v Praze, výnos z nájmu 3,5–6 % ročně, snadná hypotéka, správa bez problémů, protože jste na dosah.

Rekreační EU (Španělsko, Chorvatsko)

Vstupní cena zhruba 55 000 Kč/m² v průměru, hrubý výnos kolem 6 % a víc v turistických lokalitách, složitější hypotéka, náročnější správa na dálku.

Stabilní EU (Německo, Rakousko)

Vysoká vstupní cena (Mnichov, Vídeň dráž než ČR), nízký výnos, přísné bonitní podmínky, ale maximální právní jistota.

Úskalí, na kterých si nezkušení investoři nejčastěji vylámou zuby

Srážková daň. Koupíte akcie německé firmy a těšíte se na dividendu. Německý finanční úřad si z ní ale strhne 26,375 %, a český finanční úřad po vás bude chtít doložit, co jste kde zaplatili — v přiznání si sice započtete část zpět, ale efektivní zdanění zůstává vyšší, než kdyby dividenda plynula z Česka. Chytřejší volbou jsou u ETF fondů akumulační fondy, ideálně registrované v Irsku: dividendy z podkladových akcií se zdaní jen jednou na úrovni fondu a dál se automaticky reinvestují, takže vy sami nic nepřiznáváte.

Past zvaná "apartmán u moře". Kupte si byt ve Španělsku, v létě tam pojedete vy a zbytek roku to pronajmete, zní to pohádkově. Realita bývá tvrdší: místní správa si účtuje 10 až 25 % z každého nájmu, a mimo sezónu byt často zeje prázdný, zatímco poplatky za energie a údržbu se platí dál.

Pozor: obavy z tzv. okupas nejsou důvod bát se celé země. Týká se to řádově promile nemovitostí, a nová španělská legislativa z roku 2025 navíc zkrátila vystěhování z let na týdny, u jasných případů i na 15 dní.

Nejlepší prevence proti okupas zůstává stejná jako u nás: nenechávat nemovitost dlouhodobě prázdnou a bez dozoru, případně ji svěřit místní správcovské firmě.

Měnové houpačky. Investujete v eurech, ale rohlíky i hypotéku platíte v korunách, a sledovat, jak vám investice "roste", zatímco po přepočtu na koruny fakticky stagnuje, je frustrující i pro zkušené investory. Pokud koruna vůči euru dlouhodobě posiluje, majetek v zahraničí sice nominálně roste, ale po přepočtu na koruny může být zisk fakticky nulový. S tímhle rizikem je potřeba počítat hlavně u krátkodobějších investic, dlouhodobě se výkyvy kurzu obvykle částečně vyrovnají.

Na co si dát pozor:

• U dividend volte akumulační ETF fondy registrované v Irsku, vyhnete se srážkové dani i papírování.
• Správa nemovitosti na dálku obvykle stojí 10–25 % z nájmu, počítejte s tím v propočtu výnosu.
• Riziko okupas snížíte tím, že nemovitost nenecháte dlouho prázdnou nebo ji svěříte místní správě.

Verdikt: kam poslat své peníze

Zůstaňte u investic v ČR, pokud chcete mít majetek fyzicky pod kontrolou, plánujete využít hypotéku a sázíte na to, že cena české nemovitosti dál poroste.

Zvolte zahraniční cenné papíry (ETF, akcie), pokud hledáte nejjednodušší a nejlikvidnější cestu, jak diverzifikovat majetek do eur, bez starostí s nájemníky a fyzickou nemovitostí.

Kupte nemovitost v EU, pokud v ČR nemovitost už máte, disponujete hotovostí a chcete diverzifikovat měnu, nebo lokaci plánujete sami pravidelně využívat jako druhý domov.

Čísla v článku vycházejí z veřejně dostupných zdrojů (e15.cz, stalynajem.cz, wise.com, rellox.cz a další) a slouží jako orientace, ne jako přesný výpočet pro váš konkrétní případ.